Compraste tu propiedad en Miami a tu nombre: el probate y el impuesto a la herencia que vienen incluidos

Firmas, pagas, recibes la llave. Lo que casi nadie le dice al comprador extranjero es que, con la escritura a su nombre personal, su familia hereda también un proceso en corte y una cuenta con el IRS.

Imagina que compras un apartamento de $500,000 en Brickell. Lo usas en vacaciones, lo rentas el resto del año y piensas dejárselo a tus hijos. Todo bien, hasta el día que faltes. Ese día el apartamento sigue ahí, pero tu familia no puede tocarlo, y alguien en el IRS ya tiene una cifra calculada.

Ninguno de estos problemas aparece en el folleto de ventas. Y los dos se pueden evitar, pero solo si se planifica a tiempo.

Problema 1: el probate, la corte que nadie te mencionó

El probate es el proceso en corte que valida el traspaso de los bienes de una persona que falleció. Mientras no termina, la propiedad está congelada: no se vende, no se refinancia, no se pone a nombre de los hijos.

Aunque hayas vivido toda tu vida en Colombia, Chile o Panamá, Florida exige su propio proceso para el apartamento. Se llama probate ancilar y se suma al trámite que tu familia haga en tu país. Es público, toma meses y requiere abogado en Florida. Solo los honorarios que la propia ley del estado presume razonables arrancan en el 3% del valor: unos $15,000 en un apartamento de $500,000, pagados desde otro país y en pleno duelo.

Problema 2: el impuesto a la herencia

Estados Unidos cobra un impuesto federal sobre la herencia de los bienes ubicados en el país. Y aquí está la diferencia que sorprende a casi todos los compradores extranjeros:

Ahora pongamos los números juntos, con el mismo apartamento de $500,000:

La buena noticia: la salida existe, y se arma antes de comprar

Ninguna de estas dos trampas es obligatoria. Hay herramientas legales y fiscales que eliminan el proceso en corte y que cambian por completo tu posición frente al impuesto a la herencia. El apartamento sigue en Miami, lo sigues usando y rentando igual. Lo que cambia es cómo queda armada la compra.

Probablemente ya escuchaste hablar del living trust. Es una pieza muy útil contra el probate. Pero hay algo que muchos que venden trusts no te dicen:

Un living trust, por sí solo, no elimina el impuesto a la herencia. Para eso hace falta otra pieza, y la combinación correcta depende de tu país, de quién hereda y de lo que piensas hacer con la propiedad.

¿Ya tienes una propiedad a tu nombre? Escríbenos: info@lorogi.com

Y al vender, aparece FIRPTA

Hay un tercer golpe, esta vez en vida. Cuando un extranjero vende su propiedad en EE. UU., el comprador está obligado a retener el 15% del precio y enviarlo al IRS como anticipo del impuesto. En una venta de $500,000 son $75,000 que no llegan a tu cuenta el día del cierre. Se recuperan o ajustan después con la declaración, pero quien no lo sabe se lleva la sorpresa con el cheque en la mano. Y quien sí lo sabe, puede prepararse.

5 preguntas que debes poder responder antes de firmar

Si no tienes claras las respuestas, es momento de hablar con nosotros:

1. ¿A nombre de quién o de qué va a quedar la escritura?
2. ¿Tu país de residencia tiene tratado de herencia con Estados Unidos?
3. ¿Quién va a heredar la propiedad y en qué país vive?
4. ¿La vas a rentar, usar tú o ambas cosas?
5. ¿Cuándo piensas venderla, y cómo vas a manejar la retención de FIRPTA?

Cada familia tiene un mapa distinto y no hay una receta única. En Lorogi llevamos la parte fiscal y contable de estas estructuras, y trabajamos la parte legal en alianza con abogados especializados, para que todo quede coordinado y en orden.

La propiedad es la misma. El apartamento es el mismo. Lo que cambia es una decisión que se toma una sola vez, antes de firmar, y que le puede ahorrar a tu familia una corte, meses de espera y una cuenta de seis cifras.

Este artículo es contenido educativo y no constituye asesoría fiscal ni legal para un caso particular. Las cifras son ilustrativas y se basan en las reglas vigentes en 2026. Cada situación se evalúa de forma individual.